核心提示：濟(jì)南首創(chuàng)奧萊——山東省體量最大的投資奧特萊斯、武漢首創(chuàng)奧萊——武漢長江以南區(qū)域奧萊頭部玩家

备受市场关注的眼光硬核首单奥莱消费REITs正式启动发售。

7月30日，信心WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91football%20shirt%20women's华夏基金发布公告称，见首华夏首创奥莱REIT（基金代码：508005）将于8月2日9:00-15:00启动网下询价，创奥询价区间为2.464元/份—2.591元/份，实力并将通过网下询价最终确定基金份额的投资认购价格。

消息始出，眼光硬核济南首创奥莱——山东省体量最大的信心奥特莱斯、武汉首创奥莱——武汉长江以南区域奥莱头部玩家，见首再次成为行业热议的创奥焦点。

今年初，实力首创奥莱REIT申报阶段，投资赢商研究中心已在《国内第一只奥莱REIT，眼光硬核值得一张信任票》一文中，信心重点分析过济南首创奥莱、武汉首创奥莱项目的另类底色与实力。

现今，半年已过。外界之于这两大奥莱项目的认知、理解在不断深化，且投下了一张重要的信任票。而赢商研究中心通过实探，再次感受到了项目运营的深厚功底与未来潜力。

尊重专业、敬畏市场、扎实经营，首创城发已然在奥莱领域实现了“投融营退”的良性循环。往后，亦将在济南、武汉两大奥莱项目持续的向上经营中，不断修炼出一套奥莱REIT的独有资管术。

Vol.1

为什么是济南、武汉？

城市决定奥莱项目上限。城市能级越高，对产业、资本、人口的吸附能力越强，经济发展水平越高，在其余约束条件理想化的情况下，商业项目的经营环境和经营业绩上限越高。

据中国百货商业协会的统计，2023年新开业的17家奥莱中，有8家在三四线城市，占比约为一半。但从总体占比来看，奥莱项目仍集中在高线城市，二线以上占比高达74%。

这是因为像奥莱这样以“名品+折扣”、零售业态为主的项目，所需品牌数量、品质天然比普通购物中心要高，对城市的消费力的要求也会更高，不能下沉太深，高线城市是最佳舞台。基于此，當(dāng)我們?cè)诨卮稹笆讋?chuàng)奧萊REIT第一棒為什么選擇济南、武漢項(xiàng)目？”時(shí)，必然需要聚焦這兩座城市自帶的稟賦與優(yōu)勢(shì)。

济南东强，首创奥莱身处的唐冶成“宇宙中心”

济南，GDP第四大省山东的省会，2023年全市生产总值为12757.4亿元，位列全国19位，年末常住人口943.7万人，由于趵突泉、大明湖等著名景点，长年游人如织。

从城市线级来说，济南首创奥莱没有硬伤。因此，考察项目在城市中的具体区位更重要。

//区位，WhatsApp%E3%80%90+86%2015855158769%E3%80%91football%20shirt%20women's济南首创奥莱的重大亮点

所谓区位，是项目所处的小环境，重点在于项目所在板块与城市规划的匹配度，周边1.5km、3km的职住产业情况，以及周边居民消费能力。

赢商研究中心抵达济南遥墙机场后，先直奔趵突泉、大明湖所在的历下区，随后坐出租车沿着工业南路、世纪大道向东出发。司机是济南本地人，十分自豪地介绍“你要去的这片原来没什么人，现在都成新地标了”。

翻开地图，济南城市战略是“东强”。简单来说，就是从历下区东部开始，向着历城区、章丘区等，沿着世纪大道、经十路两条主干道，一路东进。

切换成商业视角，可看到，北边的工业南路接世纪大道，有著名的济南高新万达广场；南边的经十路，则有济南万象城、济南融创茂两个标杆项目。可以说，这两条主道代表着济南商业的未来。济南首创奥莱项目就在世纪大道上，位于历城区唐冶街道的中间。

●图片来源：高德地图 赢商研究中心制作

历城区，是济南“东强”战略的主战场，下辖21个街道，唐冶街道原来少人居住，但自从2010年唐冶街道办事处成立以来，目前常住人口已突破20万人。特别是2020年历城区政务服务中心搬至唐冶片区，唐冶成为集政务、商务中心为一体的“东强”发展核心板块与政治文化中心，被戏称为“宇宙中心”。

贝壳数据显示，截至2024年7月底，唐冶片区有74个住宅小区，人口密度大、消费需求旺盛。此前济南首创奥莱曾备受质疑的“偏僻位置”，如今已演变成唐冶的物理中心。城市化不断变迁，为项目本身提供了极好的条件。

●图片来源：高德地图 赢商研究中心制作

一般认为，周边居住人口满足1.5km 5万人、3km 10万人、5km 20万人，是商业项目平稳运营的基本必要条件。据赢商大数据，济南首创奥莱项目周边3公里常住人口为15.7万人，周边5公里32.2万人，密集的人口、旺盛的消费力，提供了良好的消费基础。

//轨道交通织线成网中，带来增长新变量

城市轨交快速发展，为商业勃发提供优渥土壤。

2019年4月1日，济南首条地铁线——1号线初期运营，济南人圆了“地铁梦”，正在运行的三条地铁线路形成“一横两纵”的H型运营格局。

目前整个城市轨交运营里程仅84.1公里，排名全国29位，远低于青岛的357.0公里，织线成网工程还在进行中。待到二期6条线路正式通车，济南的轨道交通将上一个新的台阶。其中，4号线是济南轨道交通二期规划中占据着多项之“最”的项目：线路最长、站点最多、体量最大、建设难度最大，横跨5个行政区。

●济南市城市轨道交通第二期建设规划（2020-2025年）示意图

据鲁中晨报报道，按照计划，3号线二期年底开通运营，4、8号线将在明年年底通车。济南首创奥莱，离地铁4号线唐冶站仅400来米。大交通环境的改变，让其可覆盖更远范围的目标客群，成为未来业绩增长的新变量。如今随着城市的变迁，区位的确定性已经不容质疑。

●图片来源：高德地图 赢商研究中心制作

武汉奥莱商业总规模全国第二，首创奥莱霸榜江南片区

自2012年第一座奥特莱斯开业至今，武汉奥莱商业总规模仅次于北京，位居全国第二。要拆解武汉奥莱市场的竞争格局，首先需梳理武汉独特的市域空间结构。

武汉是大江大湖交汇之地，城市发展深受河道分割影响。这座著名的江城，拥有长江段共计150.5千米，长江穿城而过，城市一分为二。

然而，河道分割带来的地理上的阻隔，即便在武汉长江大桥通车后，也无法消除武汉市民心理上的阻隔。这种“无形的高墙”，深刻影响着城市经济、商业格局的演变。

从经济水平来看，坐拥江汉区与汉阳区两大核心片区的长江北岸，与长江南岸整体发展均衡。但经济发展叠加辐射客群的差异，导致两岸的商业环境有明显区隔。

●图片来源：赢商大数据 备注：仅展示核心区域。

可以明显看到，分别位于武汉江北、江南片区的两个头部奥莱项目——百联奥特莱斯与首创奥特莱斯，在长江两岸形成了分庭抗礼的格局，双方的辐射范围均未越过长江对岸。

因此，以长江为界划分武汉奥莱市场格局，更为客观。

●武汉百联奥莱项目客群辐射范围

图片来源：赢商大数据

●武汉首创奥莱项目客群辐射范围

图片来源：赢商大数据

在武汉江南片区，武汉首创奥莱项目所在的东湖新技术开发区，即光谷，作为城市的“产业引擎”，聚合产业、自然、文化等多元城市功能，已成为全国高新产业聚集、创新创业培育的典型样本，可谓武汉长江以南的“城市中心”。

据招募说明书，光谷区域内聚集了42所高等院校、56个国家及省部级科研院所，对年轻高层次人才有较强吸引力，人口红利效应显著。

光谷是产城融合的典范。据申报材料，武汉首创奥莱项目所在片区为光谷中心城，该片区商业环境与消费活力不断提升，同时其居住氛围浓厚、教育事业及区域内产业发展良好，拥有大批高质量消费客群，自带稳定的客流基本盘。

Vol.2

实探两大王牌奥莱

运营成色几何？

实探两大王牌奥莱，运营成色几何？

最適配的城市、區(qū)域，是奧萊項(xiàng)目成功的基石。而成熟的运營，則是它們保持活力、不斷增值的“點(diǎn)金之術(shù)”。通過實(shí)地走訪济南、武漢首創(chuàng)奧萊，贏商研究中心繪出了項(xiàng)目出色成績單背后的运營法則。

01

济南首创奥莱：运动户外业态成最大吸客力，异地客群占比超3成

一个星期二下午4点，赢商研究中心到达了项目。泉城的阳光十分热烈，顾客在巨大的草坪边上小憩，喂鸽子，颇有点文旅项目的味道。

济南首创奥莱，是一个多首层设计、地上三层开放式街区，建筑以意大利风情为主。项目动线为回形，一楼以国际名品为主导，二楼以运动户外为重点，三楼则以女装配饰为主。

●图片来源：赢商研究中心拍摄

//运动户外是最大竞争特色，客群辐射范围广

据招募说明书，截至2023年末，项目共有216个签约租户，其中运动户外是最大竞争特色。

赢商研究中心到达项目的当天，正是NIKE店扩店重新开业的第二天，消费者络绎不绝。在与店员的交流中得知，这是NIKE在济南市场唯一的直营店，货品独家、充足。走出NIKE店，项目内集中分布的运动店铺，几乎每家都客流很高。

●图片来源：赢商研究中心拍摄

在与一对购物的夫妇交流中得知，他们来自山东省德州市，专程前来购物，买了防晒衣、两双运动鞋。据赢商大数据，济南首创奥莱的客群来源地辐射范围广泛，周边3公里客群占比为15.80%，10公里以上本地客群占比为32.92%，异地客群占比高达30.3%；其中，异地客群来源地靠前的城市为德州市、泰安市、荷泽市。

●济南首创奥莱项目客群来源地辐射范围广泛

图片来源：赢商大数据

奥莱项目最大的优势在于品牌资源，毕竟是目的型消费，顾客都以购物为目的而来。济南首创奥莱招租主要以国际名品、运动户外、时尚潮流服饰、儿童亲子、皮具皮鞋及黄金珠宝等零售品类折扣店为主，一般折扣签约条件会约定在3-7折。此外，奥莱货品折扣幅度会根据季节变化及促销活动周期而进行动态调整。

目前济南5个奥莱项目中（其中2家为非标奥莱），首创奥莱品牌数量有200+，超过其他4个项目品牌数量。首创奥莱有更多的品牌、更好的折扣，自然吸引了更多的顾客。

直观数据看起来简单，但做起来却并不容易。规划之初，即要对项目有充分的预计，奥莱项目不同于普通购物中心，业态方向明确，如想改变业态方向的难度是极大的；其次是团队的招商能力要强，在奥莱越来越头部化的当下，招商资源几乎都集中在像首创钜大这样的企业手中；最后是需时时关注运营，不断调改，精益求精，从客流、品牌和扣率3个方面持续优化经营。

//直面竞争持续调改，销售额、NOI持续提升

济南首创奥莱项目，2019年1月开业，目前已经进入成长期。在此基础上，运营团队也在进行持续优化调整。在2023年，为了应对1楼威尼斯广场西边区域客流较冷的问题，集中引入黄金珠宝品等热门品类。

●图片来源：赢商研究中心拍摄

反映在财务数据上，由于销售额表现较好，原租户续签比例较高。2021年-2023年，原商户续约面积占比分别为75%、87%和87%，新入驻商户签约面积比例分别为25%、13%和13%。与较高的销售额对应，NOI持续提升。而且由于街区建筑形态低建造成本、低运营成本，NOI Margin（运营净收益率）在2023年近60%，租金坪效亦持续提升，在目前的竞争环境下可谓优异。

在所有客观经营环境既定的情况下，是否有竞争，以及竞争对手的多寡、强弱直接决定着商业项目的生存能力和业绩表现。目前济南5个奥莱项目中（其中2家为非标奥莱），首创奥莱可比的竞争性项目只有2个——“东百联”、“西百联”。

●图片来源：《华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（封卷稿）》

从客流情况来看，济南首创奥莱的客流更高。招募说明书显示，由于是山东省目前体量最大的奥特莱斯项目，济南首创奥莱项目2023年市场占有率约59%（可比奥莱口径）。

综上不难看出，济南首创奥莱是个名副其实的区域王者。一方面，项目完全与当前济南城市发展战略匹配，代表着城市商业的发展方向，区位条件、交通条件极好；另一方面，项目本身的运营情况良好，已经进入成长期，财务数据可观，先发优势明显。

02

武汉首创奥莱：运动户外业态成最大吸客力，异地客群占比超3成

一个周五下午，赢商研究中心抵达武汉高铁站后，沿东湖生态旅游风景区一路南下，便到达武汉首创奥特莱斯。项目地上两层、局部三层，同样为意大利风情建筑风格，随处可见的美陈布景、儿童游乐设施点缀其中。

●图片来源：赢商研究中心拍摄

//武汉奥莱头部玩家，招商话语权强，直营品牌占比高、价格可控

截至2023年末，武汉首创奥莱共有206个签约租户，运动户外同样是核心优势业态。

工作日的武汉首创奥莱NIKE店人头攒动。作为项目业绩的重要贡献者之一，据介绍，NIKE首创奥莱门店仅900平方米的面积，但销售额排至全市前三。

首創(chuàng)鉅大在管奧萊項(xiàng)目中，运動(dòng)類品牌是綁定較深的品牌。作為奧萊頭部运營商，首創(chuàng)在全國布局了15家奧萊項(xiàng)目，具備連鎖化、規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，在招商上有較強(qiáng)話語權(quán)，可以多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、連發(fā)，利于品牌的落地和合作條件的優(yōu)化。這種資源與能力的壁壘，成為武漢首創(chuàng)奧萊的核心競爭力之一。

此外，在武汉首创奥特莱斯，随处可见临时商铺，显眼的招牌并以超低折扣吸引顾客前往选购。据介绍，这种临时铺位的销售额非常亮眼，一年甚至可达千万，而这背后则是大量客流的支撑。

●图片来源：赢商研究中心拍摄

作为目的性消费，奥莱另一竞争优势在于品牌折扣力度。在武汉首创奥莱，品牌更具价格优势，与正品相比，平均差价约在40%-60%，甚至更高，这主要与直营品牌占比高有关。

據(jù)贏商研究中心調(diào)研顯示，目前武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目的直營品牌占比由最初30%提升至目前的70%。一方面，直營品牌占比高，意味著运營方的價(jià)格管理能力更突出，價(jià)格更可控，能夠給予消費(fèi)者更多的折扣，從而吸引顧客前往消費(fèi)；另一方面，亦體現(xiàn)出品牌方對(duì)項(xiàng)目的信心越來越足，所投入的資源以及店鋪的等級(jí)都會(huì)更高，反哺項(xiàng)目經(jīng)營。

//精准定位消费客群，SP营销活动积极引流

SP活动是武汉首创奥莱项目引流的一大利器。其秘诀在于，精准把握项目定位客群，多维打动家庭型消费者。

●图片来源：赢商研究中心拍摄

当下，武汉首创奥莱庞大而稳定的客源多为中产家庭客群。据赢商大数据，项目周边3公里常住人口为11.2万人，周边5公里63.5万人，远高于3km10万人、5km20万人的行业基准。

其中，项目到访客群以年轻家庭为主，TGI指数1.27（TGI指数反映目标样本对比全市平均水平的高低，大于1代表高于全市平均水平），这说明项目周边年轻家庭客群占比高于武汉平均水平。这类客群为30-44岁人群，多为有18岁以下小孩的家庭，潜在亲子消费需求旺盛；富裕等级方面，中产人群TGI指数1.14，项目周边中产人群比例远高于武汉平均水平，中产阶层是主力客群。

作为“跑出来”的奥莱项目，武汉首创奥莱精准把握核心客群，即便受三年疫情影响，仍能保持客流、业绩的强韧性。

//直面的竞争态势相对平稳，开业率持续保持约95%较高水平

目前，武汉优质零售项目分布呈“一城多中心”格局，主要分布在武广、中山大道、王家湾、中南中北、鲁巷五大核心商圈。

武汉首创奥莱项目所在区位接近鲁巷商圈，周边商业体不算密集。5公里范围内主要有仓储式超市山姆会员店和大型购物中心武汉大悦城，三者业态区隔，错位竞争。

●武汉市核心商圈优质零售项目主要分布

来源：华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（封卷稿）

据招募说明书，截至2023年12月31日，武汉首创奥莱项目的可比项目有3个。招募说明书指出，开业最早、项目体量最大的武汉百联奥特莱斯是首创奥莱项目当前需重点关注、对标的项目。

先发优势叠加体量优势，同时拥有较高的品牌级次，2023年前百联奥莱销售额为武汉市奥莱市场第一。但武汉百联奥特莱斯所在的长江以北，未来两年有3座奥特莱斯即将入市，有客群分流的因素存在。

●武汉奥莱项目分布图。绿色为已开业项目，蓝色为拟开业项目。

来源：赢商大数据

而首创奥莱项目竞争态势相对平稳，其位于江南片区相对中心位置，辐射能力较好。周边集聚众多商务办公及产业园区，产业氛围浓厚、人口红利显著，具有较为稳定的高质客群来源，客流水平较高，2023年在长江以南奥莱市场占有率达52%。

作为武汉奥莱市场后起之秀，武汉首创奥莱开业率近几年持续保持在约95%的较高水平，自2019年以来持续保持武汉长江以南区域奥莱销售额第一名。无论是开业率还是坪效，在武汉长江以南区域奥莱竞品项目中均处于领先地位，具备相对较高的竞争门槛。

综上不难看出，一個(gè)有利的市場競爭環(huán)境為項(xiàng)目發(fā)展孕育了機(jī)遇。然而，項(xiàng)目能否取得成功，歸根結(jié)底取決于其內(nèi)在的實(shí)力和市場競爭力。

Vol.3

投资人的眼光与信心

以硬核实力入市，首创奥莱REIT已然成为了投资人眼中的香馍馍。但作为一个动态变化的过程，投资人关注的不仅是当下交出的亮眼成绩单，还有未来可见的增长潜力。

据赢商研究中心与行业投资人的沟通，关注点主要集中在两个方面：

一是，奥莱业态的前景问题。对此，赢商研究中心已有成文分析《经济不确定性下，奥特莱斯为何逆势增长？》；

二是，奥莱项目未来面对的竞争问题。由于济南项目已经是区域内第一，所以更多的关注眼光与讨论会聚集在武汉首创奥莱项目上。

投资人的意见围绕在项目与行业两方面。

01

关于武汉首创奥特莱斯项目的问题

//在目前武汉的商业市场格局中，武汉首创奥莱项目处于什么位置？

一方面，針對(duì)武漢奧萊市場，投資者較為關(guān)注的是，武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目是否不及武漢百聯(lián)奧萊項(xiàng)目？由于武漢百聯(lián)奧萊項(xiàng)目開業(yè)較早，項(xiàng)目體量更大、品牌更多，具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)及體量優(yōu)勢(shì)，因此武漢百聯(lián)奧萊項(xiàng)目的品牌級(jí)次、銷售額相對(duì)占優(yōu)。但從經(jīng)營業(yè)績看，步入运營成熟期的武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目銷售業(yè)績與客流水平在不斷提升，尤其是2023年以來其經(jīng)營業(yè)績有較大飛躍。

同时，据前文分析，由于武汉商业市场的特殊结构，以长江为界划分商业格局更为合理。武汉首创奥莱项目已连续五年持续保持武汉长江以南区域奥莱销售额第一名，在武汉市具有较强的品牌影响力。

另一方面，武汉2024年以来新开业多个购物中心，是否会与武汉首创奥莱项目形成强有力竞争？

从项目辐射范围来看，位于长江以南的新增项目均距离武汉首创奥莱项目15公里之外，核心辐射客群并无地理上的重叠，与武汉首创奥莱项目没有明显竞争关系。

●来源：赢商大数据

从业态来看，武汉近期新开业的5个项目中，共有3个购物中心、1个独立百货与1个城市奥莱，三类业态在项目业态配比、商品价格区间、客群消费目的等驱动因素不同：奥特莱斯与购物中心之间并无明显竞争；而奥特莱斯与独立百货均为高零售占比的商业业态，则存在一定竞争关系。

武汉近期新增商业项目中，只有武汉SKP为百货业态，而武汉SKP为重奢百货商场，与定位中高端、家庭型客群的武汉首创奥莱是错位竞争的。

此外，武汉方圆荟·奥特莱斯与武汉奥莱项目虽同属奥莱业态。但由于武汉方圆荟奥莱项目位于江北片区，为盒子式城市奥莱项目，其辐射客群更多集中在武汉长江以北，品牌量级上也形成一定差异，与武汉首创奥莱项目并无直接竞争关系。

因此，近期武汉多个零售商业的入市，对武汉首创奥莱项目的影响并不大。

//品牌上，武汉首创奥莱项目国际名品数量不多，是否会成为项目劣势？

首先，国际名品扣率相对偏低，不是奥莱项目的强势引流业态，相反真正引流、实现高利润的多为中高档品牌。武汉首创奥莱错位竞争，抓住了中产、家庭核心客群，2020-2023年联营平均扣率逐步从8.6%提升至10.7%，远超行业平均水平，贡献亮眼业绩。

其次，從消費(fèi)市場角度看，當(dāng)下“消費(fèi)分層”趨勢(shì)明顯，除愛馬仕、香奈兒等頂奢品牌外，真正受到影響的正是高奢及輕奢品牌，因此，國際名品占比較高的奧萊項(xiàng)目，疫情期間所受沖擊較大，而國潮、运動(dòng)品類更強(qiáng)勢(shì)的武漢首創(chuàng)奧萊業(yè)績更顯強(qiáng)韌性。

//在无先发优势的背景下，武汉首创奥特莱如何快速将业绩提升至全市TOP2？

武汉首创奥莱2018年开业，是武汉四个可比物业中最后一个开业的项目。从开业时间上来说，并无明显优势，但项目销售额自2019年起便从第四跃升至第二。

這種業(yè)績的正向增長，主要依靠运營團(tuán)隊(duì)的招商能力以及精細(xì)化运營水平：

與主要競爭對(duì)手差異化競爭，吸引區(qū)域客流。通過鞋履、兒童、少淑裝等品類跑出業(yè)績，并結(jié)合集團(tuán)資源重點(diǎn)扶持运動(dòng)等優(yōu)勢(shì)品類，同時(shí)對(duì)大女裝、男裝等品類不斷招調(diào)迭新；

举办营销活动增强客流转化率，例如“HIGH购不打烊”等夜间消费季活动，以及面向家庭客群的SP活动等。

在武汉去中心化的特殊商业格局之下，如何把握区域客流是项目经营的关键。基于此，武汉首创奥莱在吃透光谷片区核心客群，并辐射长江以南区域客群的基础上，不断在武汉扩大其品牌影响力。

//项目租户租期、续约率等表现如何？现金流是否稳定？

從租戶關(guān)系來看，首創(chuàng)鉅大作為頭部奧萊运營商，處于強(qiáng)勢(shì)地位：

租期：为了保持项目商务条件谈判和汰换品牌的主动性，武汉首创奥莱项目约80%的商户租期为2年。以面积口径计算，武汉首创奥莱项目2024年到期合约占比为31.56%。

租戶續(xù)約率：2023年原商戶續(xù)約率達(dá)到77%，預(yù)計(jì)2024年原商戶續(xù)約率將超過80%。值得一提的是，未續(xù)約商戶基本為运營方主動(dòng)淘汰，因此剔除招調(diào)因素后實(shí)際續(xù)約表現(xiàn)會(huì)更好；

扣率：武汉项目自2020年以来，联营扣率持续提升， 2023年全年实际平均联营扣率达到10.7%。据悉，部分商户扣率高达15%，达到业内较高水平。

综上，灵活的租期规则、持续增长的扣率以及超高的续约率，保障项目稳定经营。

02

关于奥莱特莱斯行业的问题

//为什么头部购物中心企业不做奥莱，是不想还是不能？

一方面，奧特萊斯行業(yè)具有極高的進(jìn)入壁壘。目前六大頭部奧萊企業(yè)，背景各有不同。實(shí)際上，在外資奧萊品牌佛羅倫薩小鎮(zhèn)（RDM）進(jìn)入中國以前，國內(nèi)并無專業(yè)的奧萊运營商。

奧特萊斯是一個(gè)十分專業(yè)的渠道，相比購物中心更加非標(biāo)。奧萊能夠成為品牌絕佳去庫存之地，同時(shí)以較高端的消費(fèi)環(huán)境和品牌运營能力保證中高端品牌的品牌價(jià)值；對(duì)于消費(fèi)者，又通過縮短供應(yīng)鏈、較低的运營成本來保證品質(zhì)、低價(jià)，滿足消費(fèi)者的需求。

奥莱作为链接品牌厂商和消费者的渠道，品牌资源是核心竞争力。这种资源与能力的壁垒需要长期的积累与沉淀。

另一方面，每个城市的奥莱客流承载力是有限的。据赢商研究中心统计，截至2023年底，国内3万方及以上购物中心（包含奥莱）是5821个，其中奥莱只有229个。这种有限的供应，显示了奥莱较高的进入门槛和不一样的布局逻辑。

这种市场容量的限制，也进一步推高行业集中度，目前六大奥莱企业的市场占有率高达34.9%，奥莱行业梯队稳固，其他企业相对难以加入竞争。

//奥莱经营过程中，可能出现的风险有哪些？

消費(fèi)市場供需關(guān)系波動(dòng)是零售行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其中以對(duì)奧萊的影響更為直接。不同于購物中心以固租為主的收入模式，奧萊主要以聯(lián)營及抽成收入為主，固租收入占比極低。在聯(lián)營/抽成模式下，运營收入與銷售額直接掛鉤，按照銷售額的一定比例提取收入。

经济下行时期，收入预期减少导致消费降级，零售业必然受到波及。销售额减少，意味着项目租金收入下滑，项目经营将面临一定风险。

但事实上，相比购物中心、百货等传统零售业态，奥莱这种折扣零售业态，凭借“名品+折扣”，在经济不确定时会显示出抗周期特征。经济低迷时理性消费蔚然成风，人们希望花更少的钱购买高质量的商品，性价比成为消费者购物决策的重要因素，奥特莱斯的商业价值则不断放大。即使在经济下行阶段，奥莱企业也能快速走出低谷，展现出较为强大的韧性。

从另一个角度看，联营模式实际上是业主与品牌商户之间实现风险共担的模式，品牌商在经济不确定时面临的租金压力更小。因此，三年疫情期间，不同于购物中心，奥莱项目的撤铺现象较少、经营更稳定。

而对于奥莱企业/项目来说，「固步自封」才是最大的非系统性风险。随着消费市场不断变化、消费理念快速更迭，消费者也在改变。

反映在运營端，奧萊企業(yè)/項(xiàng)目如何應(yīng)對(duì)消費(fèi)者的變化，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程：是否擁有敏銳的市場洞察力？內(nèi)容煥新、品牌招調(diào)能力是否足夠？現(xiàn)金流是否穩(wěn)健？都是考量一個(gè)企業(yè)/項(xiàng)目能否“活下去”的關(guān)鍵因素。

在消费左移的今天，充分满足消费者对性价比的追求，改进供给以增加需求，是促进经济发展宏观叙事的一部分。

REITs作為投資品，必然會(huì)迎來越來越多的投資人，包括社會(huì)大眾的認(rèn)可。提供更高性價(jià)比的商品，运營好一個(gè)項(xiàng)目，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)，專業(yè)REITs管理人對(duì)所管理的基礎(chǔ)資產(chǎn)具有深刻的理解、勤勉盡責(zé)，是在微觀尺度上向宏觀尺度的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)最好的方式。

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